ブログ

Blog

住宅宿泊事業法 管理業登録&運営での注意点

住宅宿泊事業法 管理業登録&運営での注意点

今回は民泊新法での管理業者の登録を考えている方向けに直近で頂いた質問内容に絞ってご紹介します。
2018/3/12 記事一部修正・追加

管理業登録 添付書類の解説

「住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていない者」について
(法第25条1項11号関係)

①     必要な体制とは、住宅の管理に関する責任の所在・費用負担などについて契約上明らかにし、適切に契約締結ができる人的構成が確保されていることをいう。

→個人であれば宅建士や管理業務主任者資格、法人であれば宅建業免許を受けている、マンション管理業者の登録を受けているなど。不動産業を営んでいない方にはハードルが高い内容です。

②     法7条の措置(外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保について)、法第8条の規定する宿泊者名簿の正確な記載を確保するためにの措置、法第9条の説明(周辺地域の生活環境への悪影響への防止に関し必要な事項の説明)、法第10条の規定による苦情及び問い合わせへの応答についてICT 等を用いて遠隔で業務を行うことを予定している場合には、宿泊者との連絡の必要が生じた場合にすみやかに、かつ、確実に連絡がとれる機能を備えた機器の設置等を行う必要があり、登録の申請の際に、それぞれ具体的な方法を明らかにする必要がある。再委託先の事業者がこれらの方法を用いる場合には、再委託が予定される者の情報を含めて登録の申請を行うこととする。

→タブレットなどのチェックインシステムなどを利用する場合は具体的な操作の手順や緊急時の連絡方法などをまとめる必要があります。
具体的には下記のような書式に沿って記入すれば良いでしょう。(3/12更新)

また、これらの場合において、 住宅宿泊事業者との間で住宅宿泊管理業務の委託を受けている間、常時、宿泊者と連絡を取ることが可能な人員体制を備える必要があり、住宅宿泊管理業者(自社の従業者を含む。)又は再委託先の従業者の交代制によって、従業者が苦情対応で現地に赴いている間も、別の苦情に応答可能であるような体制を常時確保しなければならない。

→クレーム対応時に別のクレームに対応できるよう人員の確保も必要となります。
記載例は下記を参考にご使用ください。(3/12追記)
再委託先として清掃業者と苦情等の対応で警備会社に依頼する場合はこのような形になります。もちろん委託しない場合は不要です。

添付書類での注意事項(随時更新) 3/12追記

<管理業登録の場合>
・法人の場合は定款や履歴事項全部証明書が必要となりますが、現行定款と法人登記の内容を確認されます。
変更登記が必要になる内容にも関わらず行われていない場合は受け付けてもらえない可能性があります。
・定款変更が行われている場合は、原本証明付きの現行定款もしくは原始定款の株主総会議事録等の添付が必要となりそうです。定款を確認しておきましょう。
・申請書の役員欄には生年月日やフリガナも必要です。あまり面識のない方の生年月日などは意外と忘れていたり…。

管理受託契約での注意点

管理受託契約締結前の説明事項

①  「住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅」について

届出住宅の所在地及び物件の名称、部屋番号、委託の対象となる部分及び維持保全の対象となる附属設備について説明する必要がある。

 
② 「住宅宿泊管理業務の内容及び実施方法」について

  届出住宅の維持保全及び法第5条から第 10 条までの規定による業務の内容について、届出住宅の状況等に応じて回数や頻度を明示して可能な限り具体的に説明されることが必要である。また、法第7条から第9条までの規定による業務について は、説明等の方法について対面による等、具体的方法を明示する必要がある。これらのほか、緊急時の連絡対応等の方法についても明示されることが望ましい。委託者である住宅宿泊事業者が届出住宅の管理に関する十分な知識や経験を有している場合であっても、当事者間の責任関係を明確にするため、当該事項について説明せずに契約することは認められない。

 
③ 「住宅宿泊事業者が通常必要とするもの」について

   住宅宿泊管理業者が委託業務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費や、委託業務の実施のために要した届出住宅に設置・配置する備品その他届出住宅を住宅宿 泊事業の用に供するために必要な物品等の購入に要した費用が考えられる。

 
③      「住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する事項」について

 住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者の承諾を得た上で、住宅宿泊管理業務の一 部を第三者に再委託することができることを事前に説明する必要がある。また、再委託先は、住宅宿泊管理業者の業務実施体制に大きく影響するものであることから、再委託予定者を事前に明らかにする必要があり、再委託先が変更する度ごとに書面又は電磁的方法により委託者に知らせる必要がある。再委託先が一方的に変更される可能性がある場合には、その旨をあわせて事前に説明する必要がある。

 
④      「責任及び免責に関する事項」について

責任及び免責については、責任の所在の明確化を図る観点から、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者の責任の所在について事前に説明しておく必要がある。損害賠償請求に至った場合にはトラブルに発展することが予見されることから、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が事前に協議を行った上で賠償責任保険に加入する等の措置をとることが望ましい。
また、再委託事業者が住宅宿泊管理業者から委託された住宅宿泊管理業務を行う上での過失等によって生じた住宅宿泊事業者又は届出住宅の宿泊者の損害について は、住宅宿泊管理業者が責任を負うことが一般的であると考えられるが、最終的には住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約を踏まえて取り決めることが望ましい。

 
⑤      「契約期間に関する事項」について
契約の始期、終期及び期間を説明する必要がある。
 
⑥      「契約の更新及び解除に関する事項」について

住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者間における契約の更新の方法について事前に説明する必要がある。 住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、契約に定める義務に関してその本旨に 従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、 その期間内に履行がないときは、契約を解除することができる旨を事前に説明する必要がある。

 
⑹ 「住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅」

 届出住宅の所在地及び物件の名称、部屋番号、委託の対象となる部分及び維持保全の対象となる附属設備である。

 
⑺ 「住宅宿泊管理業務の実施方法」

届出住宅の維持保全及び法第5条から第 10 条までの規定による業務の内容につい       て、届出住宅の状況等に応じて回数や頻度を明示して可能な限り具体的に説明される    ことが必要である。また、法第7条から第9条までの規定による業務については、説明等の方法について対面による等具体的方法を明示する必要がある。これらのほか、緊急時の連絡対応等の方法についても明示されることが望ましい。委託者である住宅 宿泊事業者が届出住宅の管理に関する十分な知識や経験を有している場合であっても、当事者間の責任関係を明確にするため、当該事項について明確に記載する必要がある。

 
⑻ 「契約期間に関する事項」
契約の始期、終期及び期間が明示されている必要がある。
 
⑼ 「報酬に関する事項」

報酬の支払い時期及び支払い方法についても明示されている必要がある。また、 報酬とは別に要する費用として、住宅宿泊管理業者が委託業務を実施するのに伴い 必要となる水道光熱費や、委託業務の実施のために要した届出住宅に設置・配置する備品その他届出住宅を住宅宿泊事業の用に供するために必要な物品等の購入に要した費用についても想定されるため、それらの費用の負担方法、支払い時期及び支払い方法についても明示することが望ましい。

 
⑽ 「契約の更新又は解除に関する定め」

住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者間における契約の更新の方法について明示する必要がある。 住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、契約に定める義務に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、 その期間内に履行がないときは、契約を解除することができる旨を明示することが望ましい。

 
⑾ 「その他国土交通省令で定める事項」
 
①      「住宅宿泊管理業務の内容」について

本条に基づく書面は、法定の業務の履行状況に関する重要な書類となることから、 具体性をもって業務内容が記載される必要がある。

 
②      「一部の再委託に関する定め」について

 住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者の承諾を得た上で、住宅宿泊管理業務の一部を第三者に再委託することができることを明示する必要がある。再委託先が一方的に変更される可能性がある場合には、その旨を契約上、明示する必要がある。また、再委託先は、住宅宿泊管理業者の業務実施体制に大きく影響するものであることから、再委託先を事前に明らかにする必要があり、再委託先が変更する度ごとに書面又は電磁的方法により委託者に通知する必要がある。なお、当該再委託先の情報は、法第3条第2項第6号の届出事項である。 再委託事業者が住宅宿泊管理業者から委託された住宅宿泊管理業務を行う上での過失等によって生じた住宅宿泊事業者又は届出住宅の宿泊者の損害については、住宅宿泊管理業者が責任を負うことが一般的であると考えられるが、最終的には住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約を踏まえて取り決めることが望ましい。

 
⑦      「責任及び免責に関する定め」について

責任及び免責については、責任の所在の明確化を図る観点から、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者の責任の所在について明示しておく必要がある。損害賠償請求に至った場合にはトラブルに発展することが予見されることから、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が事前に協議を行った上で賠償責任保険に加入する等の措置をとることが望ましい。

住宅宿泊事業者との管理委託契約の締結について

・契約事項は契約書で明記する。
・維持管理について
→管理受託契約において範囲を明確に定める必要がある。
(不明確な場合業務改善命令などの監督処分の対象となる。)
①     宿泊者の制限について
各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限を守るため、住宅宿泊事業者が制限を超える宿泊者との契約を締結した場合の拒否権などを取り決めておく。
②     必要な器具の設置及び維持費用をあらかじめ委託者と決めておく。また器具の安全状況を確認しておく。
 

宿泊者名簿の作成・備付

・宿泊者の本人確認は住宅宿泊管理業者の責任のもとに行う必要がある。
・宿泊者名簿の提出先
→届出住宅の所在地を管轄する都道府県知事

・記載事項

①      「契約の対象となる届出住宅」について

届出住宅の所在地及び物件の名称、部屋番号、委託の対象となる部分及び維持保全の対象となる附属設備である。

 
②      「受託した住宅宿泊管理業務の内容」について

  本号で規定する「住宅宿泊管理業」については、法第2条第5項に基づく住宅宿 泊管理業務に限らず、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約 において規定する委託業務の内容を指す。

 
③      「報酬の額」について

 住宅宿泊管理業務に対する報酬だけでなく、住宅宿泊管理業務に要する費用等(住宅宿泊管理業者が当該業務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、当該業務の実施のために要した届出住宅に設置・配置する備品その他届出住宅を住宅宿泊事業の用に供するために必要な物品等の購入に要した費用)についても住宅宿泊管理業者が費用を支払い、その費用を住宅宿泊事業者から支払いを受ける場合は、その費用も含むものとする。

 
 
④      「管理受託契約における特約その他参考となる事項」について

住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約において、国土交通省が定める標準管理受託契約書に定めのない事項など、参考となる事項については、 住宅宿泊管理業者の判断により記載する。

 
⑤      「電子計算機その他の機器」について(国規則第 19 条第2項関

 「電子計算機その他の機器」には、タブレット端末やスマートフォン等を含む。

住宅宿泊事業者への定期報告

①      「住宅宿泊管理業務の実施状況」について

 本号で規定する「住宅宿泊管理業務」については、法第2条第5項に基づく住宅宿泊管理業務に限らず、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約における委託業務の全てについて報告する必要がある。苦情への対応状況は、住 宅宿泊管理業務の実施状況に含まれる。

 
②      「住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の維持保全の状況」について

住宅宿泊事業において届出住宅に設ける必要があるとされている台所、浴室、便所、洗面設備の状態について報告を行うとともに、水道や電気などのライフラインの状態についても報告を行う必要がある。また、ドアやサッシなどの届出住宅の設備の状態についても報告を行うことが望ましい。

 
③      「住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の周辺地域の住民からの苦情の発生状況」

苦情の発生した日時、苦情を申し出た者の属性、苦情内容等について、把握可能な限り記録し、報告する必要がある。単純な問合せについて、記録及び報告の義務はないが、苦情を伴う問合せについては、記録し、対処状況も含めて報告する必要がある

お問い合わせ

Contact

悩むよりまずは気軽に話してみませんか?
お仕事として依頼するかどうかは、ご相談の後にお決めいただいて結構です。

お問い合わせ・面談予約
ご相談の流れ

みらい行政書士事務所

福岡県福岡市博多区祇園町6-26 805号室
050-5526-9169
営業時間:10:00-18:00
定休日:土日・祝日
ご相談は予約制です(営業時間外は要ご相談)

最新の情報はこちらから