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空室を徐々に民泊へ-悩める用途変更問題

空室を徐々に民泊へ-悩める用途変更問題

こんにちは行政書士の安藤です。

最近よくいただくご相談に「民泊を始めたいけど、まずはお試しで今空いている部屋から行っていきたい」というものがあります。

人間やったことないことに対しての心配は若干ありますし、大きくやると採算性のことも気になります。

そして気になる用途変更問題…これもマンション・アパートの1部屋であればおそらく200㎡超えることは少ないでしょう。

それが何部屋もある場合…たとえば40㎡くらいの部屋が5部屋あったとしたら…建築基準法での用途変更問題が発生します!

色々調べて踏み切ろうにも検査済み証もあるかどうか分からない、建築図面も一部しかない…とお悩みになることも多くなると思います。

そこで今回はそんなお悩みにフォーカスして用途変更の適用について考えてみます。

目次

※重要 法改正あり 2019年6月施行

建築基準法の用途変更に関わる確認申請が必要な延床面積が200㎡に変更されました。

国土交通省 住宅局 建築指導課 「建築基 (2019年6月25日施行) 準法改正により小規模な建築物の用途変更の手続きが不要となりました」

よって下記記事の100㎡はすべて200㎡に読み替えてご覧くださいませ。

そもそも100㎡超えなければ用途変更しなくて良いのでは?

そうです!現行法では100㎡以上の特殊建築物に対して必要な手続きになるため、100㎡を超えなければ問題はないです。

ただし福岡市の場合は旅館業許可申請の際に「検査済み証」の添付が必要となっています。

検査済み証がない場合の対応方法もあるのですが、大前提として建物が適法に建築され違法な改修などが行われていない必要があります。

尚、設計図書などは建築主の方で保管義務があるようなのでお尋ねされてみるのも良いかと思います。

複数の部屋がある場合1回の申請で100㎡以下にすれば良いのでは?

これもよく聞かれる質問です。

たしかに用途変更については、建築基準法第87条第1項「建築物の用途を変更して第6条第1項第1号の特殊建築物のいずれかとする場合(当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。)」に建築確認の手続きを行うこととされています。詳細は過去記事を参考ください。

そのため、100㎡を超えない範囲でホテル・旅館申請を繰り返せばいいのでは?という抜け道的なものも条文だけみれば解釈できそうです。

今回のことに限らず実態に法律が追い付いていない場面も多々あり、そこを狙っていくという考え方もあるかもしれません。

ただ、今回の民泊の流れを見ているとお分かりかと思いますが、長期的に運用を考える場合何かしら弊害がでてくる場面で一気に規制がかかる可能性があることや規制が遡及するリスクも考えなければならないと思います。

実際国土交通省から各都道府県宛てに下記のような通知がでています。

平成28年 国住指第4718号

・区分所有建築物 等で 、異なる区分所有者等 が 100 ㎡以下の 特殊建築物の用途 への 用途変更を別々に 行う 場合に、 用途変更する 部分の合計が 100 ㎡を超えた時点での 用途変更手続きは、特定行政庁が地域の実情に応じ必要と判断 した 場合に限 り、その 手続 きを要する 。なお 用途変更の手続き を要しない場合であっても建築基準関係規定が適用されることは いうまでもないが、 同一の者が 100 ㎡以下 の用途変更を繰り返し行う場合 に ついては、意図的に用途変更の手続き を回避しようとすることがありえるので特に留意すること 。

この通知の趣旨としては、用途変更について窓口によって取り扱いが異なることがあり、既存ストックの有効活用(児童福祉施設などが多く計画されている)の妨げになっているため整備するという目的でありますが、同時に上記意図的な用途変更を防ぐものでもあるように感じます。

結論としては、王道ではありますが国の運用に沿った形での申請がベストであると感じます。

ちなみに福岡市の場合は、宿泊施設を建築・改修などする際は福祉のまちづくり条例への協議が必要となります。(結構こちらがハードル高いです)

自力でされる方もいらっしゃいますが、私としてはそのあたりの複雑なことは専門家へ依頼を行い、収益を上げる戦略を考える時間にあてたほうが良いように思います。

あくまで私の見解ですが、参考になれば幸いです(^^

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