住宅宿泊管理事業者について②～民泊ホストも必見もしも管理業者が倒産したら～

前回の続きです。
内容は住宅宿泊事業法の管理事業者についてですが、民泊ホストをはじめ関係者には目を通しておいてもらったほうがいいと思う点も抜粋しています。

廃業等の届出
第二十八条　住宅宿泊管理業者が次の各号のいずれかに該当することとなったときは、当該各号に定める者は、国土交通省令で定めるところにより、その日（第一号の場合にあっては、その事実を知った日）から三十日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
一　住宅宿泊管理業者である個人が死亡したとき　その相続人
二　住宅宿泊管理業者である法人が合併により消滅したとき　その法人を代表する役員であった者
三　住宅宿泊管理業者である法人が破産手続開始の決定により解散したとき　その破産管財人
四　住宅宿泊管理業者である法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散したとき　その清算人
五　住宅宿泊管理業を廃止したとき　住宅宿泊管理業者であった個人又は住宅宿泊管理業者であった法人を代表する役員
２　住宅宿泊管理業者が前項各号のいずれかに該当することとなったときは、第二十二条第一項の登録は、その効力を失う。

住宅宿泊管理業者が死亡や合併などによる法人消滅、破産手続き開始による届出義務についてですが、注目すべきは2項の「…登録は、その効力を失う」ではないでしょうか。管理事業者になにか起こった時には管理業者が不在状態になってしまう可能性が起こりえます。いずれも突然のことが多いと思いますので、代行業者に丸投げではなく担当者や管理を任せている人とは日頃からコミュニケーションを取っておく必要があります。

名義貸しの禁止
第三十条　住宅宿泊管理業者は、自己の名義をもって、他人に住宅宿泊管理業を営ませてはならない。
（誇大広告等の禁止）
第三十一条　住宅宿泊管理業者は、その業務に関して広告をするときは、住宅宿泊管理業者の責任に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
第三十二条　住宅宿泊管理業者は、次に掲げる行為をしてはならない。
一　管理受託契約（住宅宿泊管理業務の委託を受けることを内容とする契約をいう。以下同じ。）の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、住宅宿泊管理業務を委託し、又は委託しようとする住宅宿泊事業者（以下「委託者」という。）に対し、当該管理受託契約に関する事項であって委託者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

・名前を他人に貸しての営業はできませんよとのこと。ホストとしては契約の前に相手は管理事業者として登録された人や法人なのかをチェックしたほうが無難かもしれません。管理事業者側としても簡単に名義貸しを行わないことが重要です。
・不動産屋さんでも同じですが、実際の管理内容よりも著しく良く見せて広告をしてはいけませんよとの趣旨。例えば実際とかけ離れた収益の提示や広告や契約時に提示された代行料金に対して後で何かにつけてオプション料金が発生するようなものなどがないか確かめましょう。

第三十三条　住宅宿泊管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、委託者（住宅宿泊管理業者である者を除く。）に対し、当該管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。
２　住宅宿泊管理業者は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、委託者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって国土交通省令で定めるものをいう。第六十条第二項において同じ。）により提供することができる。この場合において、当該住宅宿泊管理業者は、当該書面を交付したものとみなす。

「書面を交付して説明しなければならない」とあり、アパートを賃貸するときの重要事項説明書のようなイメージになるのではないでしょうか。交付と説明義務が規定されています。また、委任者が承諾した場合は電磁的方法（インターネットを使用した方法など）での書面の交付も可能です。

管理受託契約の締結時の書面の交付
第三十四条　住宅宿泊管理業者は、管理受託契約を締結したときは、委託者に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一　住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
二　住宅宿泊管理業務の実施方法
三　契約期間に関する事項
四　報酬に関する事項
五　契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
六　その他国土交通省令で定める事項
２　前条第二項の規定は、前項の規定による書面の交付について準用する。
・不動産管理を行っていた時の経験から、「契約期間」と「報酬」「更新・解除」についてはしっかりとした確認が必要になると思います。契約解除時の違約金規定などがあり、管理会社変更時にそんなの知らなかったというオーナーさんもいらっしゃいました。
（住宅宿泊管理業務の再委託の禁止）
第三十五条　住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者から委託された住宅宿泊管理業務の全部を他の者に対し、再委託してはならない。

全部の委任が禁止されているだけであって、一部は可能です。

証明書の携帯等
第三十七条　住宅宿泊管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、その業務に従事する使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
２　住宅宿泊管理業者の使用人その他の従業者は、その業務を行うに際し、住宅宿泊事業者その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。
法人であれば社員証などが該当。
（帳簿の備付け等）
第三十八条　住宅宿泊管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、その営業所又は事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え付け、届出住宅ごとに管理受託契約について契約年月日その他の国土交通省令で定める事項を記載し、これを保存しなければならない。
（標識の掲示）
第三十九条　住宅宿泊管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げなければならない。
営業所ごとに帳簿の備え付け・標識の掲示義務があります。
（住宅宿泊事業者への定期報告）
第四十条　住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊管理業務の実施状況その他の国土交通省令で定める事項について、国土交通省令で定めるところにより、定期的に、住宅宿泊事業者に報告しなければならない。

定期的にとなっており期間の指定はないですが、１か月に１回は報告があるのが普通ではないでしょうか。
その他、行政庁からの監督（取消し処分・登録抹消などの）規定が続きが続きますが、長くなってしまいましたのでここでは省略します。

まとめ

・管理業者にあたる代行業者に管理を任せる場合は日頃からコミュニケーションをとってお互い良い関係を築いておく。
・ホスト側としては代行業者と契約の前に相手は管理事業者として登録された人や法人なのかをチェックしたほうが無難。管理事業者側としては簡単に名義貸しをしない。
・代行依頼の契約を交わす前に双方で内容についてしっかり話し合ったうえで（説明を受けたうえで）の契約を行う。更新・解除の条件など不明点はしっかり確認しておく。
・管理事業者・ホスト双方が定期的に話し合いを行い、報告や相談をする。お互いに行い信頼できる関係を築くことで相乗効果アップ。
以上新法での民泊運営を代行業者に任せようと考えているホストさんにも知っておいてもらいたい住宅宿泊事業法の管理事業者の条文について解説しました。
条文を読んでいると不動産賃貸管理ととてもよく似ていて、こういったところで揉めたとか、トラブルになりやすかったなど過去のことを思い出しながら書きました。
参考にしていただければ幸いです。