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福岡市内の民泊可能物件についての考察②

福岡市内の民泊可能物件についての考察②

前回の続きです。
まず民泊物件を確保するためのパターンとして下記の3つがあると思います。

  1. 民泊可能な賃貸物件を契約する。
  2. 民泊可能なマンション・戸建物件を購入する。
  3. 土地から購入して民泊施設を建築する。

その中から今回は「②民泊可能なマンション・戸建物件を購入する」について考えてみます。

マンションを購入する場合

ここでのマンションとは分譲マンションの1部屋という意味です。
賃貸物件が見つからない場合、思いつくのがこちらではないでしょうか?
数年前は転勤でしばらく使わなくなったマンションや、投資用マンションの一部屋を買って民泊をされている方も多かったようですが、トラブルが絶えず現状は管理規約で民泊禁止となってほぼ難しい状況です。実際にマンションの共用部で騒いでいたり、複数の外国人がぞろぞろスーツケースを引いて入ってくる姿をみると、不安に感じるのも納得できます。オートロックがついていても機能していないのと同じ状況なのでセキュリティーも何もないですよね。
現在規約で民泊禁止となっていないマンションも管理組合へのヒアリングで「総会で決まったので変更中です」などの意見が多くありました。
一棟民泊マンションでもできない限り、ほとんど難しい状況ですね。

戸建て物件の場合

マンションのように規約もなく自由に工事ができる点では一番簡易宿所許可を取りやすい形態です。中古物件を改装する場合と新築で建築する場合がありますが、いずれの場合もある程度の資金がないと事業の参入は難しい点がデメリットとなります。そのため事業として収益性を確保した上で民泊経営を行う場合や、賃貸や転売など出口戦略まで考えた不動産運用を考えている方向けになるかと思います。
博多や天神などのエリアは既にレッドオーシャンで立地がよい物件は水面下で取引がされているようです。表にでてもすぐ買い手が見つかるため、良い物件を見つけるのは至難の業です。一つの方法として民泊撤退予定の物件などの情報を早めにつかむことで、改装に大きなコストをかけず民泊営業を始めることができます。
中古物件を購入する際は、用途地域や検査済証・設計図書などがあるかなど最低限のチェックは行いましょう。また新築物件であっても、旅館業許可を受ける場合には一般の住宅用途と異なる点もあるので要注意です!主に建築基準法への適合が必要になるので事前に相談を行ったほうが無難です。
そうは言ってもなかなか相談できるところも少ないと思います。当事務所では建築士などと連携してできるだけ許可に向けた協力をさせて頂ける環境をつくってまいりたいと思います。
以上民泊可能物件を購入する場合でした。

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